W związku z pojawiającym się w mediach nieprzychylnym komentarzem (https://www.facebook.com/photo/?fbid=122210176988055955&set=a.122104484606055955) dotyczącym rzekomo nieuzasadnionego inwestowania przez Gminę Miasto Świdnica środków finansowych w remont części wspólnych budynków komunalnych zlokalizowanych przy ul. Kopernika 3, pl. Ludowym 6 i ul. F. Chopina 23-25, Miejski Zarząd Nieruchomości czuje się w obowiązku ustosunkować się do tych niezwykle kontrowersyjnych zarzutów. Podstawę komentarza stanowił fakt, że w budynkach tych zamieszkują osoby mające wobec Gminy zadłużenie z tytułu zajmowania lokali mieszkalnych stanowiących komunalny zasób mieszkaniowy.
Nasza jednostka nie odnosiłaby się do treści, które odznaczają się nienawiścią, pomówieniami i półprawdami oraz brakiem podstawowej wiedzy z zakresu zadań powierzonych MZN, tym razem jednak doszło do naruszenia nieprzekraczalnej społecznie granicy w sposób, który nie ma nic wspólnego z rzeczowym, merytorycznym recenzowaniem działalności MZN. Dlatego też Miejski Zarząd Nieruchomości czuje się w obowiązku wskazać, że nie godzi się na piętnowanie, dzielenie czy naznaczanie mieszkańców Świdnicy w zależności od ich miejsca zamieszkania lub statusu ekonomicznego. Tego rodzaju zachowania wpisują się w nurt zasługujących na potępienie praktyk, które w przeszłości doprowadzały już do zachowań skutkujących indywidualnymi lub zbiorowymi tragediami. Stanowczo protestujemy więc przeciwko uprawianiu polityki kosztem niszczenia naszej lokalnej społeczności poprzez sianie postaw nienawistnych, segregowanie członków naszej wspólnoty samorządowej na tych lepszych i gorszych czy podsycanie wrogości pomiędzy mieszkańcami Gminy. Działając w imieniu i z upoważnienia Gminy Miasta Świdnicy, MZN realizuje jej zadanie własne, którymi jest m.in. utrzymywanie i administrowanie gminnym zasobem mieszkaniowym. Zadanie to wykonujemy do wysokości budżetu, który gromadzimy z przychodów pochodzących od wszystkich użytkowników powierzonego nam mienia gminnego i w tym zakresie na bieżąco uwzględniamy w naszej pracy racjonalne uwagi, które trafiają do nas od mieszkańców lub ich przedstawicieli.
W utrzymaniu zasobu mieszkaniowego Gminy głównym problemem, z jakim mierzymy się w ostatnich latach, jest zapewnienie należytego stanu technicznego części wspólnych nieruchomości, zarówno w zakresie elementów konstrukcyjnych budynków komunalnych, jak i instalacji, w które są one wyposażone. Skalę tego problemu oddają ponoszone przez Gminę wysokie koszty naprawy budynków zdegradowanych wieloletnią i intensywną eksploatacją. Zarówno budżet Gminy, a tym bardziej budżet Miejskiego Zarządu Nieruchomości, nie pozwala na dokonywanie w tym zakresie żadnych radykalnych zmian.
W poszukiwaniu źródeł finansowania przyszła nam z pomocą inicjatywa Unii Europejskiej i utworzenie Funduszu Sprawiedliwej Transformacji, w ramach którego możliwe stało się finansowe wspieranie regionów, szczególnie tych silnie uzależnionych od przemysłu paliw kopalnych. Głównym celem tego projektu jest przejście na gospodarkę neutralną klimatycznie, ograniczającą skalę emisji zanieczyszczeń w regionie.
Fundusz na rzecz Sprawiedliwej Transformacji zaoferował bezzwrotne dotacje na inwestycje w nieruchomości i infrastrukturę polegające w szczególności na ograniczeniu zapotrzebowania budynków na energię (termomodernizacja). Pomoc została zorganizowana w sposób, który zapewnił możliwość korzystania z funduszy praktycznie wszystkim podmiotom, zarówno prywatnym (takim, jak wspólnoty mieszkaniowe, przedsiębiorcy), jak i publicznym – jednostkom samorządu terytorialnego. Rozdział środków nastąpił tak w oparciu o procedury konkursowe, jak i poza tym trybem. Biorąc zaś pod uwagę wysoką intensywność pomocy, sięgającą 80% tzw. kosztów kwalifikowanych, Gmina zdecydowała się na pozyskanie pomocy w obu trybach. Aby brać udział w każdej z procedur, należało przygotować stosowne wnioski uzupełnione o audyty, projekty i opinie oraz zgody konserwatorskie, opinie chiropterologiczne itp. Zakres kosztów kwalifikowanych został ograniczony do działań bezpośrednio wpływających na ograniczenie emisji i wynikających z przygotowanych audytów energetycznych. Realizowane w bieżącym roku inwestycje są wynikiem pozytywnie rozpatrzonych trzech wniosków konkursowych. Objęły one następujące budynki: ul. Kraszowicka 32, ul. Kraszowicka 34, ul. Kraszowicka 35, ul. Gdyńska 1- 1A , ul. Gdyńska 5-5A-5B,
ul. Garbarska 26, ul. Kopernika 3, pl. Ludowy 6, ul. Chopina 23-25. Każdy z nich musiał zdobyć w postępowaniu konkursowym, poza spełnieniem wymogów formalnych, także odpowiednią liczbę punktów, aby pokonać wnioski konkurencyjne. To właśnie był powód m.in. grupowania obiektów stosownie do zaplanowanych remontów tak, aby utrzymać odpowiednią konkurencyjność każdego z nich.
Z tych przyczyn niezbędne stało się zaprojektowanie w jednym z budynków zmiany źródła ogrzewania lokali. W warunkach konkursu koszty kwalifikowane dotyczyły jedynie ekologicznych źródeł energii, takich, jak energia z wiatru, słońca czy gazu pozyskanego z biogazowni. Najlepszą lokalizacją dla tego rodzaju inwestycji był budynek wspomniany wyżej przy ul. Chopina. Dzięki przyjęciu tego rozwiązania realizujemy remont części wspólnych nie sześciu, a dziewięciu budynków. Tym bardziej jest dla nas zaskoczeniem to, że kogokolwiek może bulwersować stosowanie przez Gminę w nieruchomościach komunalnych rozwiązań technicznych, które współcześnie są powszechnie stosowane w budownictwie w celu zapewnienia energii dla użytkowników końcowych. Wskazywanie – w zależności od tego, o jakich adresach mówimy – kto jest godzien korzystania ze standardów współczesnego budownictwa i technologii, a kto nie, jest przejawem niezrozumiałego kategoryzowania mieszkańców naszej Gminy.
Słowa tej krytyki są tym bardziej niezrozumiałe, że warunki organizowanych konkursów ograniczają wprawdzie zakres możliwych do prowadzenia działań, ale i tak skutkują tym, że majątek Gminy odzyskuje dawną wartość użytkową i że przez kolejne kilkadziesiąt lat będzie służył lokalnej społeczności do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
W celu chronologicznego uporządkowania zmanipulowanych faktów trzeba przypomnieć, że przygotowania do aplikowania o środki zewnętrzne i do realizacji omawianych inwestycji MZN rozpoczął już w 2022 r., by na koniec listopada 2023 r. złożyć trzy projekty do ogłoszonego konkursu na termomodernizację łącznie dziewięciu gminnych budynków mieszkalnych. Do konkursu wytypowane zostały obiekty, które wymagały gruntownego remontu części wspólnych, tj. dachu, elewacji wraz z wymianą okien oraz remontu klatek schodowych. Wybrano budynki, które wymagały pilnego remontu. Co ważne, zaangażowanie finansowe Gminy w omawianym programie to 20% wartości zadania. I choć patrząc na skalę programu daje to całkiem poważną kwotę, którą musi wyłożyć Gmina, w końcowym rozrachunku okazuje się to niewielkim ułamkiem rzeczywistego wzrostu wartości mienia Gminy.
Jednocześnie MZN nie ograniczył się do omówionych już przedsięwzięć, ale po uzyskaniu akceptacji Prezydenta Miasta Świdnicy, już w trybie niekonkursowym złożył następny wniosek na termomodernizację kolejnych 14 budynków gminnych, co w razie jego uwzględnienia będzie oznaczać, że blisko 25% komunalnego zasobu lokalowego będzie poddane termomodernizacji. Jest to okoliczność istotna choćby z historycznego punktu widzenia, bowiem w przeszłości gospodarowania majątkiem Gminy brak podobnego przykładu tak szeroko zakrojonej modernizacji zasobu komunalnego. W naszej ocenie powinien być to powód wyłącznie do dumy oraz do wsparcia wszystkich tych osób, które biorą udział w realizacji tego przedsięwzięcia, nie zaś do niezrozumiałych pretensji dzielących lokalną społeczność Świdnicy.
Gdyby nie możliwość korzystania z Funduszy Europejskich, Gmina nie podjęłaby się remontów takiej liczby budynków, a dalsza ich degradacja i pogarszanie się stanu technicznego skutkowałyby uszczupleniem gminnych zasobów mieszkaniowych i stopniowym dalszym pogorszeniem warunków dla mieszkających tam osób. To z kolei spowodowałoby w przyszłości niekorzystne zmiany w jakości prowadzonej przez gminę gospodarki mieszkaniowej. Dzisiejsze problemy zostałyby zwielokrotnione. Należy tutaj zaznaczyć, że zakres robót związanych z termomodernizacją obejmuje części wspólne nieruchomości, a nie poszczególne lokale mieszkalne, dlatego niezrozumiałym jest bezpardonowy atak na użytkowników tych lokali, którzy zazwyczaj korzystają z nich na podstawie obiektywnie ustalonych zasady określonych w przepisach prawa, które regulujących tę delikatną materię życia społecznego, jaką jest potrzeba zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez każdego – zarówno dobrze sytuowanego, jak i tego niezamożnego członka lokalnej wspólnoty.
Nie jest tajemnicą, że w budynkach komunalnych mieszkają również osoby, które częściej niż w innych lokalizacjach mierzą się z problemem terminowego regulowania zobowiązań. Na taką sytuację wpływa kilka powodów. Pierwszy to poziom wysokości dochodu na osobę, który – aby móc zostać najemcą w zasobie komunalnym – musi być na tyle niski, by nie pozwalał zaspokoić potrzeb mieszkaniowych w innych segmentach rynku mieszkaniowego.
Drugim elementem jest obowiązek zapewnienia przez Gminę lokalu mieszkalnego mieszkańcom, którzy wpadli już w kłopoty z regulowaniem swoich zobowiązań wobec innych właścicieli na rynku mieszkaniowym i w wyroku eksmisyjnym uzyskali uprawnienie do lokalu z najmem socjalnym. To oczywiście tylko ułamek uwarunkowań kształtujących problemy dotyczące windykacji należności za korzystanie z majątku gminy. Definicja zadania własnego gminy wskazująca, że to właśnie gmina ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe mieszkańców, również tych, którzy będąc w niedostatku ekonomicznym nie potrafią samodzielne zabezpieczyć swoich potrzeb w tym zakresie, determinuje również sposób i zakres podejmowanych przez Gminę czynności windykacyjnych. Jeśli dołożyć do tego, że zgodnie z obowiązującymi przepisami część dochodów dłużnika jest wyłączona z możliwości objęcia ich windykacją, to mamy odpowiedź, dlaczego ściągalność „długów mieszkaniowych” jest utrudniona i to pomimo stosowania wszystkich przewidzianych prawem procedur.
Przyczyn takiego stanu jest oczywiście dużo więcej – poza aspektami formalno-prawnymi, są wszak jeszcze indywidualne, osobiste uwarunkowania sytuacji poszczególnych dłużników. Nie można też zapominać, że nierzadko problemy płatnicze i życiowe dłużników są niezależne od ich woli. Ale to właśnie Gmina będąca reprezentantem lokalnej społeczności została przez ustawodawcę zobowiązana, i to w ramach zadań własnych, do utrzymywania zasobu mieszkaniowego dla zaspokajania potrzeb gospodarstw domowych o niskich dochodach, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów […].
W konsekwencji to również na Gminę spada ciężar borykania się ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z tego obowiązku. Jest działaniem nieetycznym przytaczanie w mediach wysokości zadłużenia najemców lokali komunalnych w poszczególnych budynkach podlegających termomodernizacji. Jest to też niczym nieuprawnionym stygmatyzowaniem i naruszaniem godności osobistej ludzi, żyjących w mieszkaniach socjalnych. Również wykorzystywanie w tym celu informacji, pozyskanych w toku wykonywania czynności urzędowych, jawi się jako co najmniej niebezpieczny precedens, który wymaga wyjaśnienia.
Pomimo wdrożenia działań windykacyjnych osoby zadłużone wobec Gminy, które zostają skierowane do komunalnych lokali mieszkalnych o obniżonym standardzie, w każdym czasie mają możliwość zawarcia z Gminą porozumienia na spłatę zadłużenia, podjęcia pracy zarobkowej lub uzyskania pomocy socjalnej, a w efekcie – zmiany swojej sytuacji życiowej. Nie ma jakichkolwiek podstaw do tego, aby osoby takie dyskwalifikować i społecznie wykluczać, skazując na zamieszkiwanie w uwłaczających godności ludzkich warunkach, tym bardziej nie sposób oczekiwać wyrzucenia ich na bruk. Jeżeli ze strony takich osób jest jakakolwiek chęć współpracy i zainteresowanie, aby swoje relacje z Gminą uporządkować, Gmina zawsze wychodzi naprzeciw mieszkańcom, również tym w trudnej sytuacji.
Chcemy jednak podkreślić, że stan techniczny gminnych budynków to odrębne zagadnienie i Gmina po wielu latach niedoinwestowania zasobu komunalnego korzysta obecnie z możliwości zmiany tej niekorzystnej sytuacji, angażując w ten proces stosunkowo niewielką ilość środków własnych. Budynki mieszkalne muszą spełniać określone normy, również w zakresie emisyjności, toteż naszym zadaniem jest włączenie się w proces ograniczania emisji zanieczyszczeń poprzez uzyskanie środków na termomodernizację właśnie tych obiektów, które są w najgorszym stanie technicznym. Umożliwi to dalsze, niezakłócone funkcjonowanie tych budynków przez następne kilkadziesiąt lat przy minimalnym, niekorzystnym ich wpływie na środowisko naturalne.
Co się zaś tyczy windykacji należności Gminnych z tytułu zajmowania komunalnych lokali mieszkalnych, MZN stosuje wszystkie dopuszczalne prawem procedury, aby wyegzekwować należności od najemców, którzy ich nie regulują. Obecnie jest to około 1 500 czynnych postępowań
z prawomocnymi wyrokami, które podlegają egzekucji. I choć uruchamiamy przeciwko dłużnikom Gminy cały dostępny mechanizm prawny, o skuteczności działań windykacyjnych decyduje ostatecznie nie tylko nasza chęć, ale przede wszystkim majątkowa zasobność dłużników i ich wypłacalność. Przyczyny ich sytuacji majątkowej i życiowej bywają różne, niekiedy są w znacznym stopniu niezależne od nich samych, niekiedy wynikają z nieporadności życiowej. Nie oznacza to jednak, że można, a tym bardziej, że należy, traktować ich jak obywateli drugiej kategorii. Wszelkie próby zbijania politycznego kapitału na barkach tej słabszej części lokalnej społeczności muszą więc spotkać się z jednoznacznym sprzeciwem oraz racjonalną oceną sytuacji, o której dyskutujemy. Można tu choćby zestawić poziom zadłużenia obecnych najemców gminnego zasobu komunalnego z wartością 7-8 tysięcy lokali komunalnych, które w ramach prywatyzacji zostały przejęte na własność przez ich dotychczasowych najemców, oraz z kilkudziesięciotysięczną wartością uzyskanych przez każdego z nich bonifikat. Każda sytuacja wymaga więc uczciwej i zobiektywizowanej oceny uwzględniającej szerszą perspektywę.
Odnosząc się do formułowanych zarzutów, dotyczących remontowania wybranych budynków, należy wreszcie wskazać, że Gmina Miasto Świdnica jako właściciel tych budynków ma ustawowy obowiązek po pierwsze utrzymywania ich należytym stanie technicznym, odpowiadającym aktualnemu poziomowi wiedzy i technologii oraz gwarantującym ich bezpieczne zamieszkiwanie, a po drugie zapobiegania utracie wartości składników mienia komunalnego, należącego do całej lokalnej wspólnoty samorządowej.
Kierując się przytoczoną argumentacją, Miejski Zarząd Nieruchomości będzie wykonywać powierzone mu zadania zgodnie z przepisami prawa, zasadami współżycia społecznego i powierzonym mu zakresem obowiązków, w najlepszy możliwy dla mieszkańców Świdnicy sposób.

                                                                                                                                                           DYREKTOR MZN

                                                                                                                                                           Marek Suwalski