Szczegóły

Kategoria: Odpowiedzi

Opublikowano: 17 październik 2024

Poprawiono: 16 styczeń 2025

Treść zapytania redakcji swidnica24.pl

"Dzień dobry,

proszę o udzielenie informacji, kto kontrolował przed podpisaniem umowy najmu stan techniczny mieszkania socjalnego przy ul. Żeromskiego 10a/6a w Świdnicy? 

W mieszkaniu są popękane szyby w starych, skrzynkowych oknach, które nie zapewnią izolacji termicznej, sposób wykonania instalacji w kącie, wydzielonym na łazienkę, zagraża bezpieczeństwu i łazienka nie może być użytkowana - instalacja elektryczna została poprowadzona pod instalacją wodną (załączam zdjęcie), nie została wymieniona instalacja wc i nie sprawdzono szczelności rur - na podłodze z niewiadomego miejsca gromadzi się woda (załączam zdjęcie), ogrzewacz wody został powieszony na niestabilnych haczykach, przed malowaniem nie usunięto ze ścian grzyba, który po zaledwie miesiącu już wychodzi spod farby, nie sprawdzono, co jest pod linoleum na podłodze w pokoju, a były tam zagrzybione, mokre płyty pilśniowe, uginające się pod każdym krokiem, najmujący nie zabezpieczył bezpiecznego i ekonomicznego źródła ogrzewania - był jedynie piec konwekcyjny starego typu, w bardzo złym stanie, brudny i zniszczony, nie dający gwarancji bezpieczeństwa użytkowania (został zdemontowany i nie zabezpieczono żadnego innego źródła ogrzewania, w mieszkaniu jest 15 stopni Celsjusza), przez mieszkanie poprowadzono niezaizolowana rurę do wentylacji "łazienki". Podpisując umowę lokatorka nie była w stanie sprawdzić wszystkich nieprawidłowości, które uniemożliwiają normalne korzystanie z mieszkania. Najemczyni na własny koszt, mimo że jako osoba chora i samotna utrzymuje się wyłącznie z niewysokiej renty, wymieniła drzwi wejściowe, które były nieszczelne, i podłogę.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lokal socjalny musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Instalacje powinny być poprowadzone zgodnie z prawem budowlanym. Mieszkanie musi być wyposażone w źródło ogrzewania. 

Najemczyni została poinformowana, że jest to mieszkanie o obniżonym standardzie. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie wskazuje, co należy rozumieć przez lokal socjalny o obniżonym standardzie. Orzecznictwo wskazuje, że obniżony standard to nie „jakiekolwiek warunki”, ale warunki podstawowe, umożliwiające codzienną egzystencję, tj. dostęp do sanitariatu, bieżącej wody, światła dziennego, zapewnienie możliwości ogrzania lokalu przy prawidłowo działającej wentylacji.

Proszę o udzielenie informacji, jak na wstępie, oraz podanie terminów, kiedy zostaną wykonane niezbędne naprawy, zwłaszcza w zakresie instalacji elektrycznej i wodnej oraz w jaki sposób i kiedy zostanie zapewnione źródło ogrzewania."

Odpowiedź Miejskiego Zarządu Nieruchomości w sprawie zapytania z dnia 9 października 2024 r. portalu swidnica24.pl, w sprawie stanu technicznego mieszkania z czynszem socjalnym przy ul. Żeromskiego 10a/6a w Świdnicy

Lokal przy ul. Żeromskiego 10a/6a został odzyskany przez Miejski Zarząd Nieruchomości na przełomie I i II kwartału 2023 r. po długotrwałym najmie (ok. 40 lat). Przejęcie lokalu nastąpiło w ramach eksmisji przez komornika sądowego.

Poniżej prezentujemy zdjęcia z przejęcia w/w lokalu.

Bezpośrednio po odzyskaniu lokalu zostały przeprowadzone czynności związane z opróżnieniem lokalu oraz zabiegi higieniczne (dezynfekcja).

Następnie w drodze przeprowadzonego postępowania w formie zapytania ofertowego wyłoniony został wykonawca remontu lokalu. Całkowity koszt remontu lokalu wynosił 15 tysięcy zł brutto. 

Stan lokalu po zakończeniu remontu przedstawiał się następująco:

 

Lokal spełniał wymagane standardy dla lokalu z czynszem socjalnym i nadawał się do zamieszkania.

Następnie w dniu 13 maja 2024 r. lokal został zgłoszony do Urzędu Miejskiego jako wolny i gotowy do zasiedlenia.

Skierowanie do zawarcia umowy najmu socjalnego dla najemczyni zostało sporządzone w dniu 29 sierpnia 2024 r. z określeniem, że najem jest na czas określony, tj. do dnia 31 sierpnia 2025 r.

Zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym przekazania obecnej najemczyni lokalu przy ul. Żeromskiego 10a/6a przedmiotowy lokal składa się z jednego pokoju z aneksem kuchennym, łazienką z wc i wyposażony jest jak niżej:

-podłoga: wykładzina PCV,

- ściany i sufity: tynkowane, malowane,

- okna drewniane 2 szt., drzwi wejściowe 1 szt, drzwi wewnętrzne 1szt.,

- instalacja elektryczna: kompletna,

- instalacja wodna: doprowadzona,

- piec pokojowy akumulacyjny: na wniosek najemczyni piec został zabrany z lokalu przez MZN, najemczyni oświadczyła, iż zabezpieczy źródło ciepła we własnym zakresie,

- kuchenka elektryczna, płyta ceramiczna ,

- brodzik i bateria: kompletne,

- elektryczny podgrzewacz wody: 1 szt. w łazience,

- miska klozetowa z urządzeniem płuczącym: kompletne,

- zlewozmywak i bateria: kompletne.

W uwagach została dopisana informacja, iż w dniu przekazania kuchenka elektryczna nie była sprawna, prawdopodobnie z uwagi na wadę fabryczną – kuchenka była nowa. Wymiana na inną, nową kuchenkę nastąpiła niezwłocznie.

Klucze do lokalu zostały przekazane w dniu spisania protokołu, a protokół został podpisany przez najemczynię.

Należy tutaj zaznaczyć, iż przed podpisaniem umowy najmu lokalu pracownicy MZN czterokrotnie okazywali najemczyni lokal, kolejno w dniach: 25 czerwca 2024 r., 5 lipca 2024 r., 28 sierpnia 2024 r., 4 września 2024 r., w tym raz w obecności pracownika MOPS. W odczuciu pracowników MZN najemczyni była usatysfakcjonowana stanem okazywanego lokalu, ale miała rozważyć ewentualny najem z uwagi na stan drzwi wejściowych, które były starego typu (drewniane) i małą powierzchnię kuchni (aneks kuchenny).

Należy zaznaczyć, że przedmiotowy lokal jest lokalem mieszkalnym położonym na parterze o stosunkowo niewielkiej powierzchni, i mimo wyposażenia go we wszystkie niezbędne urządzenia dla stałego pobytu ludzi został wskazany do zasiedlenia jako lokal z czynszem socjalnym. Decyzja o przyjęciu w/w lokalu przez najemczynię i podpisaniu umowy najmu wynikała ze świadomego wyboru. Lokal spełniał wymagane standardy dla lokalu z czynszem socjalnym i nadawał się do zamieszkania. Stan lokalu po zakończeniu remontu przedstawiono na załączonych zdjęciach.

Najemczyni prosiła o informację dot. wymiany drzwi wejściowych we własnym zakresie. Pracownik MZN poinformował, że jest taka możliwość i wymaga uzyskania zgodny Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Żeromskiego 10-10a. Najemczyni zwróciła się z zapytaniem o wskazanie wykonawcy, który mógłby wymienić przedmiotowe drzwi i z którym będzie mogła rozliczyć się osobiście. Wskazano wykonawcę, który przeprowadzał remont tego lokalu i znał jego stan.

MZN nie stawiał przeszkód w sprawie wymiany drzwi wejściowych przez najemczynię, chociaż w naszej ocenie lokal był właściwie wyposażony jako lokal o obniżonym standardzie (skierowanie wystawione na lokal z czynszem socjalnym).

W razie wystąpienia jakichkolwiek wątpliwości co do stanu lokalu najemczyni mogła uzyskać bezpośrednio wyjaśnienia od wykonawcy remontu, który wykonywał roboty dodatkowe w lokalu.

Dotychczas najemczyni nie zgłaszała uwag co do stanu technicznego zajmowanego lokalu. Pierwszego zgłoszenia w tym zakresie najemczyni dokonała w dniu 10 października 2024 r. w formie pisemnej wraz z dokumentacją fotograficzną. Miało to miejsce dzień po zapytaniu otrzymanym z portalu swidnica24.pl w sprawie występujących nieprawidłowości w lokalu. Wcześniej z Wydziału Gospodarki Mieszkaniowej Urzędu Miejskiego zostaliśmy poinformowani o zgłoszonych problemach przez osoby trzecie, na co zareagowaliśmy umawiając się na dzień 10 października 2024 r. na wizję w lokalu przy ul. Żeromskiego. W międzyczasie dostaliśmy jeszcze informację z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o zgłoszeniu najemczyni dot. występujących usterek w lokalu.

W trakcie wizji w przedmiotowym lokalu w dniu 10 października 2024 r. w obecności pracowników MZN oraz firmy wykonującej remont tego lokalu wykonawca robót został zobligowany do poprawek robót niewłaściwie wykonanych, które w dniu dokonywania odbioru prac przez administratora były niewidoczne (roboty zanikowe).

Dodatkowo w dniu 11 października 2024 r. wpłynęło pismo od najemczyni w sprawie zamiaru dokonania zmiany miejsca usytuowania aneksu kuchennego oraz montażu anteny satelitarnej. W tej sprawie niezwłocznie zostanie udzielona odpowiedź.

Zgłoszone wychłodzenie lokalu to efekt decyzji najemczyni lokalu. W trakcie przekazywania lokalu zażądała usunięcia pieca akumulacyjnego w który wyposażony był lokal twierdząc że zabezpieczy sobie inne źródło ciepła. Zostało to wpisane w protokół odbioru lokalu podpisany przez najemczynię. Dotychczasowy piec nie był nowy, ale był sprawny i spełniałby doskonale funkcję grzewczą. Obecnie powyższe urządzenie zostało wykorzystane w innym miejscu, stąd najemczyni po ww. wizycie w lokalu otrzymała tymczasowe grzejniki, które mają pomóc w utrzymaniu właściwej temperatury w lokalu. W najbliższym czasie lokal zostanie wyposażony w promienniki ciepła. W chwili przekazania lokalu do użytkowania w pomieszczeniach nie było śladów wilgoci, natomiast wilgoć mogła się pojawić przy sposobie eksploatacji przedmiotowego lokalu (nieogrzewanie oraz niewietrzenie mieszkania).

Ponadto pragniemy zaznaczyć, że podczas wizji przeprowadzonej w dniu 10 października 2024 r. nie miało miejsca jakiekolwiek zastraszanie najemczyni. Ponieważ Pani oficjalnie nie zgłosiła, że będzie wykonywała w lokalu prace remontowe stąd nie otrzymała od nas stosownej zgody wraz z określeniem warunków jej realizacji. Zgodnie z umową najmu najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy. Zatem podczas wizji najemczyni została poinformowana, że roboty wykonane w lokalu komunalnym bez formalnej zgody właściciela lokalu są traktowane jako prace samowolnie wykonane. Dlatego też ewentualne konsekwencje robót wykonanych przez najemcę bez uzgodnień obciążać będą wykonawcę tych prac.

W ramach wykonanych przez siebie prac najemczyni dokonała z naszego punktu widzenia dewastacji wyremontowanego przez nas lokalu, tzn. zniszczyła to co zostało wykonane w trakcie przeprowadzonego remontu. Materiały, których użyła do ponownego remontowania lokalu nie są przewidziane w standardzie wykonywanym w trakcie remontu pustostanów w zasobie mieszkaniowym gminy, tj. panele podłogowe wodoodporne HC Honig, drzwi Bastion 80. Oczywiście nie są zabronione ale wykonywane mogą być wyłącznie na rachunek użytkownika i po zawarciu porozumienia co do warunków wykonania takich prac. Pewnie jednym z warunków rozpatrzenia wykonania remontu byłoby w pierwszej kolejności wykonanie ogrzewania lokalu zgodnie z wcześniejszą deklaracją najemczyni.